Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:
— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
— Переводить технические подполья в подвалы.
— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.
Перечень изменений, попавших под амнистию
Если не читать выпущенные нормативные акты а ориентироваться только на телеперадачи, то их общий контекст бы в том, что теперь можно быстро и бесплатно согласовать перепланировки.
(И многие согласователи перепланировок, смотревшие данные телепередачи мы уверены серьезно задумались на некоторое время о смене профессии, так как в них прямо заявлялось что никакие посредники теперь не нужны, собственнику достаточно прийти в МФЦ и подать письменное заявление о том что он хочет согласовать перепланировку «по амнистии»)
Мы же, начавшие работать в перепланировках задолго до 2011 года, и подававшие документы еще на комиссии МВК (до создания жилищной инспекции в 2005 году) решили сначала прочитать документы по квартирной амнистии, а новую работу искать чуть позже.
Ознакомившись с документами (изменения внесенные в 508-ПП), нам сразу становилось понятно что сам процесс практически не изменился.
Она заключалась в основном в том, что были только отменены (введен временный мораторий) штрафы перепланировку которую выписывала жилищная инспекция при обращении собственника за узакониванием ранее выполненной перепланировки и были внесены некоторые изменения которые меняли сам порядок согласования.
Но например о согласовании запрещенных видов перепланировок (таких как объединение балкона или лоджии с комнатой или объединение газифицированных кухонь с жилыми комнатами) не было и речи, так как были внесены изменения только в 508-ПП (выпущенное правительством Москвы), но не в СП, СНиПы и СанПины.
Все, на этом все.
Выждав еще некоторое время, мы убедились в том, что действительно правильно оценили процесс.
Действует ли амнистия сейчас
Официально, амнистия сейчас не действует.
Но летом же 2022 года была снова введен некий «эрзац» квартирной амнистии.
Было выпущено поставнолении № 549-ПП, в котором были внесены очередные изменения в процесс согласования перепланировок.
Есть позитивные моменты, есть и негативные.
Например самый негативный момент, который напрямую финансово затрагивает собственников, это при мероприятиях по демонтажу подоконных блоков в панельных домах заставляет собственников обращаться за техническим заключением к автору-проекта дома. В большинстве случаев это АО МНИИТПЭ.
Пример:
Если у наших партнеров проект + техническое заключение стоят 20-30 тысяч рублей, то в АО МНИИТЭП их стоимость будет далеко за 60 тысяч рублей.
Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку. В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
Какие действия относят к перепланировке
Статья жилищного кодекса 25 определяет список работ, которые заранее оговариваются с уполномоченными органами. В ней указана следующая информация:
- Перепланировка – работы по ремонту, которые нужны для изменения конфигурации помещения. После этого вносятся сведения в техпаспорт.
- Переустройство – изменяется местонахождение сетей инженерии, смена коммуникаций и прочее. Несмотря на то, что этот вид работ не считается масштабным, он также требует внесения изменений в паспорт.
К перепланировке относят работы:
- создание проемов для дверей, лестниц в несущих стенах;
- монтаж дополнительных стен, оказывающих нагрузку на главные несущие конструкции, а также перекрытия, находящиеся между этажами;
- изменение обустройства пола, если это повысит нагрузку на несущие перегородки;
- уменьшение либо увеличение проемов в стенах, относящихся к несущим;
- самостоятельное оборудование балкона, лоджии;
- перенос функциональных комнат из одной в другую.
В какие инстанции нужно обращаться?
Вся процедура распределяется на несколько этапов, при этом собственнику придется посетить различные инстанции, задача которых – оформление, а также узаконивание процесса перепланировки.
Жилинспекция вправе дать отказ на прошение владельца недвижимости. Как правило, такое возможно, если из-за работ весь дом может оказаться в аварийном состоянии. Также такое может произойти в следующих ситуациях:
- отопительные элементы были вынесены на балкон – не соответствует правилам безопасности;
- был изменен пол, если повысилась нагрузка на несущие перекрытия;
- увеличение санузла, кухни за счет площади комнат, в которых проживают люди;
- из-за проведенных работ образовались препятствия к инженерному или техническому оснащению.
Если штраф оплатить своевременно, можно не доводить до суда дело с перепланировкой – если она уже сделана. Также владельцу придется устранить видимые нарушения установленных законодательством норм, после чего повторно подать иск в Жилиинспекцию относительно узаконения перепланировки. Главная задача в такой ситуации – доказать, что все проведенные работы безопасны для состояния жилого дома и самих людей, которые в нем проживают.
Что случится, если перепланировка узаконена не будет?
Нельзя самовольно осуществлять перепланировку, особенно, если требуется проводить манипуляции с несущими стенами. Несоблюдение данного закона может негативно отобразиться на состоянии жилого здания, приведя его в аварийное состояние. Несоблюдение этих правил наказуемо, и может повлечь за собою такие меры пресечения:
- штраф – до 2500 рублей;
- могут потребовать прежний вид квартире за собственные деньги;
- если помещению не будет возвращен первоначальный вид, то могут наложить штраф повторно, в некоторых случаях двойной;
- принудительное выселение, после чего будет расторгнут договор найма – если квартира относится к органам местного самоуправления;
- наложение ареста, продажа недвижимости путем торгов.
В большинстве ситуаций процедуру оформления можно осуществить самостоятельно, но стоит учитывать, что придется потратить немалое количество материальных средств, времени и усилий. Можно скрыть факт выполненной перепланировки, но в такой ситуации владелец недвижимости теряет право распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Во время подготовки пакета документов для продажи/дарения станет известно о том, что была сделана перепланировка, и в таком случае все же придется зарегистрировать все проделанные работы.
Что не относится к перепланировке квартиры
Перепланировкой не являютсяследующие мероприятия:
- установка кондиционеров;
- замена полотенцесушителя в ванной комнате;
- установка предметов мебели;
- замена деревянных оконных рам на пластиковые (или наоборот) без изменения размеров проема и с сохранением импоста окна;
- установка новых межкомнатных дверей;
- остекление балконов и лоджий;
- перенос батарей отопления в помещениях в пределах допустимых норм (при этом перенос радиатора на балкон или лоджию запрещен);
- установка встраиваемой бытовой техники;
- замена радиаторов отопления;
- установка раздвижных межкомнатных дверей без изменения размеров дверного проема;
- замена сантехнических приборов (унитаза, раковины) на аналогичные без их перемещения в габаритах квартиры.
При этом, если вы, например, решили заменить ванну на душевую кабину, то это будет считаться переустройством, на которое требуется получение разрешения.
Кроме того, перепланировкой не считаетсятак называемый косметический ремонт, к которому относятся:
- Очистка стен и потолка от старых покрытий (краска, обои).
- Поклейка новых обоев.
- Установка натяжных потолков.
- Монтаж потолка из гипсокартона.
- Покраска стен, полов, дверей, окон.
- Покрытие стен декоративной штукатуркой.
- Замена настенной плитки.
- Монтаж плинтусов.
- Замена розеток и выключателей.
Все перечисленные действия не затрагивают проектного положения помещений, обозначенного на поэтажном плане БТИ, поэтому не являются перепланировкой или переустройством. Вы можете менять обои, настенную плитку в ванной комнате, сантехнику (за исключением душ-трапа), и при этом не обязаны ставить в известность работников надзорных служб. Для всех других работ обязательны разработка проектной документации и получение разрешения на перепланировку.
Но сам по себе косметический ремонт не всегда помогает решить проблемы, свойственные большинству типовых квартир. Тесные помещения ванной комнаты и санузла, крохотная кухня, узкий и неудобный коридор – исправить все это одними лишь новыми обоями, ламинатом вам не удастся. Чтобы избавиться от этих проблем, вам потребуется изменить первоначальную планировку своей квартиры.
То же самое касается и нежилых помещений, которые в большинстве своем используются предпринимателями в коммерческих целях. А любой бизнес имеет свои особенности, которые отражаются в специфических требованиях к помещениям, в которых он ведется. И для того, чтобы открыть на первом этаже многоквартирного дома аптеку, продуктовый магазин или парикмахерскую, без перепланировки не обойтись.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые
Как согласовать уже сделанную перепланировку?
Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации (проектного бюро) — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома. После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.
В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.
Зачем вообще согласовывать перепланировку?
Не все понимают важность согласования, однако это принципиальный момент – как минимум, для вашего личного спокойствия: даже если на вас пожалуются соседи, то представители власти уйдут ни с чем – ведь в вашем доме все сделано по закону. Как правило, именно жалобы со стороны УК или соседей-недоброжелателей становятся причиной согласования для владельцев квартир, которые в свое время не собрались узаконить изменения.
Есть и другие, не менее веские причины, взяться за это важное дело:
· Квартиру, в которой согласованы изменения, можно без проблем продать – если же перепланировка не будет узаконена, то найти покупателей окажется исключительно сложно (в частности, нереальным будет продать квартиру в ипотеку – ни один банк не позволит привлечь ипотечный займ на объект недвижимости с проблемными документами).
· Вы будете уверены в том, что ваша квартира не станет источником проблем для соседей, что дом не разрушится, что вы не затопите помещения снизу: по большому счету, именно с этой целью и согласуют проект перепланировки еще до момента ее реализации – чтобы все работы были выполнены безопасно, чтобы переустройство не вредило конструкциям здания.
· На вас не наложат штраф, не придется возвращать квартиру в первоначальный вид: в некоторых случаях согласовать планировку постфактум оказывается крайне сложно даже через суд, и тогда собственника обязывают не только заплатить штраф (который в любом случае накладывается на владельца жилья, если изменения не узаконены), но и вернуть помещение в изначальный вид.
В соответствии с законодательными требованиями любая перепланировка требует специального согласования – в идеале взяться за эту процедуру собственник должен до начала ремонта. Потребуется разработать проект изменений, узаконить его в органах, а затем на его основе осуществлять отделку помещения, сносить или достраивать стены и т.д. Однако, если ремонт уже выполнен, узаконить перепланировку все равно можно: главное, чтобы переустройство не затрагивало важных конструкций здания.