Нормы строительства дома на участке для ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нормы строительства дома на участке для ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Запрет на превышение максимальных значений площади земельных наделов имеет большое значение в том случае, если земля была получена по специальной государственной программе и поставлена на учёт с одним значением площади, а в процессе межевания участка было установлено, что его площадь значительно увеличилась. Если допустимый размер надела будет превышен, то гражданин получит отказ кадастровой палаты в регистрации.

Предельные допустимые максимальные и минимальные размеры земельных участков: изменение установленной площади, допустимые отклонения

При выделении участка всегда встает вопрос о его размере, площадь не может нарушать максимальные и минимальные параметры. Как определяются предельные допустимые максимальные и минимальные размеры земельных участков?

Определяется предельный размер участка несколькими законодательными нормативами, среди них – статья 11.9 (п.1) ЗК и статья 30 (ч.6) ГК. Есть и законодательные положения, по которым устанавливаются предельные размеры земельных участков.

• На федеральном уровне определяется размер земли, которая находится в собственности государства, РФ.
• Если земля – собственность субъектов Федерации, используются при определении площади законами региона.
• Законы местной власти говорят о предельных размерах участков, выделяемых из муниципальных земель.

Нормы и правила регулирования

Земельным Кодексом Российской Федерации определены общие показатели минимального и максимального размера и площади земельного участка ИЖС.

Конкретные же размеры устанавливаются исполнительными органами власти в зависимости от того, в чьем ведении находится земля:

• для участков, находящихся в федеральной собственности нормативы устанавливаются в соответствии с федеральными законами;
• к землям, находящимся в региональной собственности применимы региональные законы;
• размеры земельных участков муниципальной собственности регламентируются муниципальными нормативными актами.

Предельные размеры земельных участков после 1 марта 2015 года

Установление закона в отношении предельных размеров участков земли продиктовано необходимостью поддержания разумного землепользования и полагается целесообразным, ведь при неимении таких ограничительных мер делить наделы можно было бы бессчетное количество раз, что привело бы к появлению микроучастков, не подходящих для эксплуатации надлежащим образом.

Обычно возникновение земель, площадь которых очень большая, тоже мешает их всесторонней и эффективной эксплуатации. Такие нюансы и стали главными основаниями для введения ограничительных мер в отношении предельных размеров землевладений.

Собственники заделов земли довольно часто оказываются в положении, когда требуется разделение участков.

Как свидетельствует судебная практика, главными основаниями для деления наделов выступают:

• процедура раздела объектов, перешедших гражданам по наследству;
• деление супружеской недвижимости при расторжении брачных отношений;
• возникновение необходимости продажи принадлежащей доли у одного из совладельцев;
• намерение владельца произвести отчуждение не целого участка, а определенной его доли.

Как выбрать идеальный размер дома

По мнению архитекторов, при выборе максимально выгодной площади жилого дома нужно руководствоваться соотношением 1 к 15, то есть строение должно занимать пространство в 15 раз меньшее, чем общая площадь земельного надела. В этом варианте вид на жилище будет эстетичным, и здание будет соответствовать всем условиям, предписанным по закону.

Площадь дома	Площадь участка
120 кв. м.	до 6 соток
200 кв. м.	от 10 до 12 соток
350-400 кв. м.	от 15 до 20 соток

При этом строение можно возвести одноэтажным, располагая в виде трапеции по участку, или двухэтажное. Здание от двух, до трех этажей можно возвести на относительно небольшом участке. Препятствием для постройки капитального здания могут стать только близко расположенные грунтовые воды, или иные особенности почвы.

На какие участки предельные нормы площадей не распространяются

Требования по предельным размерам не предъявляются на изымаемые участки.

Земельные участки могут изъять для размещения, например:

• объектов энергетических систем федеральных и регионального значения;

• объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального и регионального значения;

• линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

• объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения федерального, регионального или муниципального значения;

• автомобильных дорог федерального, регионального, межмуниципального и местного значения.

Какими нормативными документами регулируется вопрос

Градостроительный кодекс – документ, обязательный для городских и сельских поселений, предусматривающий необходимость получения разрешительных документов перед началом строительства. С помощью разрешения, полученного в местных органах власти, можно не только определить правильную удаленность.

Если невозможно соблюсти дистанцию при постройке из-за небольших размеров земельных наделов, допускается отступление и не в соответствии с требованиями.

Забор между соседями

Ведь при его возведении учитывается не только расстояние до соседнего забора, но и дистанция до других сооружений и строений. Тем более что в ч. 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено обязательное, согласно существующему закону, размежевание территорий кадастровыми работниками и обозначение границы между владениями.

После того как построен забор, начинается возведение построек на основе разрешительных документов, утвержденного плана-схемы, на котором должны быть учтены все существующие правила при строительстве частного дома:

1. Разработка проектов ИЖС осуществляется по СНиП 2.08.01-89 и СП 131.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП II-3-79).
2. СНиП 30-02-97 регламентирует расположение на плане земельного участка, а впоследствии, при размещении, нормы разрешенного удаления.
3. Правила землепользования и застройки предусматривают, как необходимо размещать жилые, хозяйственные строения и зеленые насаждения друг от друга.
4. СП 42.13330.2011 и СП 53.13330.2011 актуальны при строительстве дачного домика, хозпостроек и др. (в 2019-2020 годах используется новая терминология – садовые дома), на садоводческих участках, в СНТ.
5. ГК РФ от 13.03.2001 г. № 17 (п. 7.4) лимитирует расстояние до границ соседского владения, как высоту хозпостройки или других построек, для предотвращения затененности чужой собственности.
6. В КоАП есть отдельная статья, предусматривающая административную финансовую ответственность за нарушение норм, которые должны быть соблюдены, рассматривая их игнорирование как препятствие собственнику в осуществлении его прав.
7. СанПиН требует выполнения санитарно-гигиенических норм, чтобы избежать опасности заражения или загрязнения на своем собственном и соседском землевладениях.
8. Противопожарные расстояния тоже разработаны МЧС, и пожарные требования определяются характером материала постройки, его огнеустойчивости, способности к быстрому возгоранию.
9. Органы местного самоуправления, правление СНТ в отдельном населенном пункте, районе, для территорий садоводческих товариществ, дачных участков, находящихся составе кооператива, иногда принимают отдельные решения.
10. Для малоэтажек существует еще СП 30-102-99, известный как «Планировка и дальнейшая застройка площади малогабаритного строительства».

Какой должен быть размер участка для строительства дома

Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.

Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.

Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:

• 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
• 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
• 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
• 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Участки, находящиеся на территории населенных пунктов и предназначены для постройки домов, высотой не выше 3 этажей или 12 метров для постоянного проживания.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Участки, находящиеся за пределами населенных пунктов и предназначены для садоводства и огородничества, а не для отдыха. Есть возможность построить загородную дачу для сезонного проживания.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки, находящиеся как на территории населенных пунктов, так и за пределами. Предназначены для садоводства и выращивания скота. На сельскохозяйственную продукцию можно получить все необходимые сертификаты. Есть возможность построить загородный дом только в том случае, если участок, находится на территории населенного пункта, при этом в нем можно прописаться.

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Участки, находящиеся как на территории населенных пунктов, так и за пределами. Предназначены для загородного отдыха. Есть возможность построить небольшую загородную дачу для сезонного проживания и организовать огород для собственного использования.

Санитарные нормы регулируются нормативными актами СанПиН, которые указывают на следующие правила:

Отопительная система:

• Отопительные приборы не должны выделять вредных веществ;
• Должен быть обеспечен доступ к каждому отопительному прибору для его обслуживания;
• Температура отопительных приборов не должна превышать 90 градусов Цельсия.

Санузлы:

• Санузел нельзя размещать над спальней, но можно над кухней;
• Вход в санузел нельзя располагать напротив двери спальни или кухни.

Свет:

• В любом жилом помещении должно быть окно;
• В каждом помещении должна быть яркость искусственного освещения 20 люксов на уровне пола.

Вентиляция:

• В любом жилом помещении должна быть возможность проветривания;
• В кухне и туалете должны быть разные системы вентиляции;
• Вентиляция жилых комнат не должна быть связана с вентиляцией других комнат.

Нормы строительства дома

Требования к высоте дома:

• Не более 20 метров в высоту;
• Не выше 3 этажей;

Требования к высоте помещений и ширине лестниц:

• Высота потолков — от 2,5 метров;
• Высота подвального этажа — от 2 метров;
• Ширина лестниц — от 0,9 метров.

Требования к площадям помещений в доме:

• Гостиная — от 12 квадратных метров;
• Спальня — от 8 квадратных метров;
• Прихожая — от 1,8 квадратных метров;
• Кухня — от 6 квадратных метров;
• Санузел — от 1 квадратного метра.

Зависимость размера от целевого назначения

Законодательство на Федеральном уровне устанавливает следующие минимальные и максимальные размеры земельных участков в зависимости от целевого назначения:

Целевое назначение	Минимальный размер, га	Максимальный размер, га
Ведение фермерского хозяйства	2	40
Садоводство	0,6	0,15
Огородничество	0,4	0,10
Дача	0,06	0,25

Предельные размеры земельных участков в Московской области

В переделах Московской области указанный вопрос регулируется положениями Закона «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области», разработанного согласно предписаниям Земельного кодекса РФ, и определяющего показатели максимальных и минимальных площадей наделов, передаваемых населению во владение из земель, собственником которых выступает государство либо муниципалитет, под крестьянское (фермерское) хозяйство, садоразведение, устройство огородов, дачное строительство.

Согласно статье 1 вышеуказанного закона, предельно допустимые минимальные показатели размера землевладений, передаваемых в собственность граждан, определяются в зависимости от целей их эксплуатации и составляют:

• для КФХ – 2,0 га;
• под садоводческую деятельность – 0,06 га;
• для устройства огородов – 0,04 га;
• под дачное строительство – 0,06 га.

Статьей 2 данного правового акта регламентирована максимально допустимая площадь наделов, передаваемых населению во владение, которая, исходя из определенных целей землепользования равна:

• для ведения КФХ – 40,0 га;
• для садоразведения – 0,15 га;
• под огородническую деятельность – 0,10 га;
• под дачное строительство – 0,25 га.

В статье 3 закона, регламентирующего указанный вопрос на территории Московской области, приводятся завершающие положения, гласящие следующее:

• указанный правовой акт подлежит применению, когда федеральное законодательство и законы Московской области не предусматривают других показателей в отношении размеров землевладений, передаваемых в собственность жителей;
• при возникновении обстоятельств, когда площадь надела, выделенного определенному лицу на законных основаниях, ранее, чем данный закон получил юридическую силу, меньше минимальных показателей либо выше максимальных, отраженных в статьях 1 и 2 названного правового акта, то для конкретного землевладения этот параметр принимается в качестве максимального или минимального;
• для уплаты соответствующих налогов, в качестве предельных показателей параметров наделов, в прошедшем времени выделенных лицам для пожизненного наследуемого владения, выступают следующие:
• под садоводство – 0,12 гектара;
• для разведения домашнего скота – 0,20 гектара;
• под дачное строительство – 0,12 гектара.

Предельные размеры земельных участков для садоводства

Согласно Земельному кодексу РФ, на сегодняшний день допускаются такие показатели минимальных и максимальных площадей участков земли, передаваемых во владение граждан из государственных и муниципальных наделов:

• для садоразведения: минимум – 0,05 га, максимум – 0,12 га;
• под дачное строительство: не менее 0,05 га и не более 0,20 га;
• для устройства огорода: минимально – 0,01 га, максимально – 0,10 га.

Предельные габариты землевладений, выделенных во владение лицам в безвозмездном порядке из государственной собственности, равны:

• под садоводство – 0,12 гектара;
• для огороднической деятельности – 0,10 гектара;
• под дачное строительство – 0,20 гектара.

Перед разграничением собственности государства, безвозмездная передача землевладений населению производится согласно местным нормативным актам. Таким способом надел может быть выделен лишь единожды.

Предельные размеры земельных участков для территориальных зон

Понятие территориальной зоны раскрывает статья 1 Градостроительного кодекса РФ. Указанный термин предполагает определенную зону, в отношении которой правилами по землепользованию и застройке установлены границы, а также разработана специальная градостроительная регламентация.

Помните, что установление градостроительного регламента как территориальной составляющей Правил по землепользованию и застройке происходит по такой схеме:

• назначаемые в границах определенных территориальных зон видов разрешенной эксплуатации землевладений, а также любых объектов, располагающихся выше или ниже поверхности наделов;
• эксплуатация при их застройке и дальнейшее использование капитальных построек;
• минимально и максимально допустимые площади земель и возможное строительство, реконструкция капитальных объектов;
• ограничение землепользования и капитальных строений.

Относительно любой территориальной зоны градостроительным регламентом предусматривается основа правового режима землевладений.

Правила градостроительной регламентации должны соблюдаться каждым собственником участка, землевладельцем, землепользователем либо арендатором надела. При этом не играет роли ни форма собственности, ни другие правомочия по отношению к земле.

Субъекты земельных правоотношений могут эксплуатировать наделы согласно установленной в конкретной территориальной зоне градостроительной регламентации, исходя из вида допускаемого землепользования.

Не забывайте о том, что на основании части 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ, землевладение и любое имущество, которое с ним неразрывно связано, в некоторых обстоятельствах могут приниматься как противоречащие действующей градостроительной регламентации территориальной зоны, если:

• разрешенное землепользование не включено в список возможных видов допустимого землепользования;
• габариты участка отличны от установленных предельных норм, которые предусмотрены градостроительной регламентацией.

Допустимые показатели площади наделов земли и установленные нормы возможного строительства, произведения реконструктивных работ в отношении капитальных построек, могут состоять из:

• сведений о наибольшей и наименьшей площади землевладений;
• информации о минимальном отступе от границы надела для установления территорий возможного возведения построек и сооружений, за чертой которой постройка объектов недвижимости не разрешается;
• максимальной этажности либо показателя высоты недвижимых объектов;
• наибольшей доля застройки в пределах землевладения, устанавливаемой как соотношение общей площади надела, которую можно застроить с общей площадью земли;
• прочих данных.

Минимальная площадь участка под ИЖС

Единый для каждой области минимальный размер земельного участка под ИЖС фактически отсутствует. Поскольку, как отмечено выше, каждый регион в границах определенных федеральным законодательствам определяет на своей территории эту величину самостоятельно.

Фактически на государственном уровне установлено, что минимальный размер участка под ИЖС составляет 3 сотки. Меньше участок для целей строительства жилого дома не может выдаваться, больше – свободно.

На деле, некоторыми регионами устанавливается минимальный размер участка под ИЖС больше предписанного минимума, и порой в несколько раз больше, если земельные угодья на территории муниципалитета это позволяют. Не каждый регион может себе позволить установить большие значения в виду ограниченности территории и большой плотности населения. Это касается в первую очередь Ленинградской и Московской областей.

Под строительство частного дома

Есть определенная норма в каждом регионе, по которой выделяются участки для возведения частного дома. Устанавливается предельный и максимальный размер, а также минимальная площадь, которая будет использована для указанной цели.
Длительное время при разделе участка на несколько (для передачи их в пользование собственникам) руководствовались статьей 41 Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно этой статьи при разделе новый участок не может иметь площадь больше той, которая указана градостроительным регламентом. Также не может иметь площадь меньше той, которая указана этим же регламентом.

Учитывалась и статья 31 Земельного Кодекса государства, она указывала, что минимальное количество соток для садоводства, для дачного участка определяется властями субъектов РФ. А вот площадь наделов во время предоставления земли под индивидуальное жилое строительство или для ведения личного подсобного хозяйства ограничивается местными властями.

Поэтому предельные размеры земельных участков в Московской области могут отличаться от максимальных наделов в других регионах.

Обе статьи (и 41 Градостроительного Кодекса, и 31 Земельного Кодекса) со временем были упразднены, так как во многом они дублируют положения других законов в земельной сфере. Реформирование законодательства было необходимо также из-за того, что некоторые законы не имели прямого отношения к земельным вопросам.

ВНИМАНИЕ! Сейчас действует статья 11.9 (п.1) Земельного Кодекса, по которой устанавливается, предельно какого размера площадь может быть передана во владение.

Нормы градостроительного регламента учитываются в правилах пользования земельными площадями, в правилах застройки городской земли. Утверждается регламент на уровне местной власти.

В Москве и других населенных пунктах участки земли могут выделяться под разные виды строительства, и в каждом случае учитываются определенные нормы выделения земли. Для того, чтобы узнать, какие нормы действуют в регионе проживания, стоит обратиться в органы местной власти.

Они обязаны указать минимальное и максимальное количество соток, которые будут выделяться для строительства частного дома, для фермерства или дачного участка. Там же можно поинтересоваться самим нормативным документом, просмотреть Градостроительный регламент.

Минимальная и максимальная площадь земельного участка устанавливается законодательными актами, на федеральном уровне:

• Земельный кодекс РФ – статья 11,9.
• Градостроительный кодекс РФ – статья 30, 6 часть, 1 пункт.
• Государственный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», за номером 123.
• ФЗ за номером 112 «О личном подсобном хозяйстве».
• ФЗ «О крестьянском хозяйстве», номер 74.
• Строительные нормы и правила.

Цель регулирования размеров – почему граждане не могут получать сколько угодно земли – сделать ее использование оптимальной и полезной по максимуму. Кодексы – первая инстанция, которая дает общие требования к решениям, принимаемым на региональном уровне.

Конечным пунктом, где устанавливаются параметры наделов, является муниципалитет конкретного района. Он издает нормативные акты, где четко прописаны цифры. Местная администрация использует в работе градостроительные регламенты и «Правила землепользования и застройки».

На практике в законодательстве используется такой порядок:

• Акты Правительства страны регулируют правоотношения, связанные с землями, принадлежащими федерации.
• Региональные нормативные документы касаются льгот, которые относятся к индивидуальному строительству.
• Постановления местных административных органов действуют по отношению к ИЖС в целом.

Правило, которое должно соблюдаться во втором и третьем случаях – отсутствие противоречий между федеральными законами и актами муниципальных образований.

Похожие записи:

• Платежное поручение по налогам (ЕНП). Новые реквизиты, образец заполнения
• Льготы на Ласточку для пенсионеров
• Договор цессии: 25 вопросов от должника и кредиторов