Мошенничество с банковскими ячейками: как защитить себя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество с банковскими ячейками: как защитить себя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Способы передать деньги при покупке квартиры
Итак, предоплата со стороны покупателя проходит по договоренности с продавцом. Обычно передают деньги на втором или третьем просмотре квартиры, когда покупатель точно понимает, что он действительно хочет стать владельцем имущества. Передача остальной суммы зависит от того, как будет проводиться расчет: за наличные средства, за ипотеку.
- Если по договору купли-продажи недвижимости используются ипотечные средства, то предоплата со стороны покупателя вносится сразу при заключении предварительного договора, первоначальный взнос будет передан покупателю при заключении сделки. Оставшаяся сумма будет перечислена на счет продавца только после того, как будет завершена процедура перехода права собственности на квартиру.
- Если расчет при покупке квартиры будет совершен за наличные средства, то о способе передачи денег должны договориться стороны сделки. Однако важно помнить, что покупатель должен обезопасить себя от возможных рисков: деньги будут переданы только после того, как обязательства по договору со стороны продавца будут выполнены.
Передача денежных средств через сейфовую ячейку банка
Наиболее распространенный путь оплаты покупаемого объекта недвижимости. При этом способе покупатель в присутствии продавца закладывает денежные средства в депозитарную ячейку банка. Продавец может забрать причитающуюся ему сумму только после того, как право собственности на объект перешло к покупателю. Таким образом, банк выступает в каком- то смысле «третьей стороной» по сделке, вторично допуская к ячейке за получением денег продавца, если регистрация произошла, или покупателя — в обратной ситуации. Каковы особенности данного способа расчетов?
- Банк не несет ответственности за содержимое арендуемой ячейки, поскольку ему неизвестно, что и в каком количестве туда помещено. Он только отслеживает выполнение условий доступа сторон к ячейке
- Стоимость аренды ячейки варьируется в зависимости от банка и срока ее аренды. Средняя стоимость аренды — около 5000 рублей, которая не включает в себя проверку подлинности купюр и их пересчет. По сложившейся практике арендуемую ячейку оплачивает покупатель, услуги по проверке и пересчету денежных средств- продавец
- Не каждый банк предоставляет в аренду банковский сейф для сделок с недвижимостью
- Дополнительно возникает вопрос: у кого будет храниться ключ от ячейки и в какой момент и на каких условиях он будет передан другой стороне.
Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась
Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.
Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.
Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).
Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.
Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.
Способы, используемые для передачи денежных средств
Можно использовать несколько способов: передать необходимую сумму через аккредитив, счет нотариуса, ячейку в банке, отдать наличными. Еще переводят деньги с банковского счета продавца на счет покупателя, используют сервисы безопасных сделок.
Расчет наличными
Пользуясь таким способом, покупатель передает собственнику недвижимости оговоренную сумму средств после подписания ДКП или после того, как право собственности будет переоформлено. Это самый простой способ расчета. Но он самый небезопасный. Чтобы исключить риски мошенничества, деньги часто передают в присутствии риэлтора или нотариуса.
При передаче денег обязательно пишут расписку. В ней указывают, за что были переданы деньги, кем, кому, когда и в каком размере.
Плюсы
— Расчет проходит быстро.
— Для проведения расчета не нужно писать дополнительные заявления, соглашения.
— Рассчитаться за недвижимость можно в любой валюте по договоренности сторон.
— При передаче денег не нужно платить дополнительные проценты или комиссии.
Минусы
— Покупатель может рассчитаться поддельными купюрами. Чтобы исключить риск получения фальшивых денег, продавец квартиры может воспользоваться услугой финансовой организации, сотрудники которой проверят подлинность купюр. Но оказание такой услуги нужно дополнительно оплачивать.
— Часто для передачи наличных покупателю нужно снять деньги со счета. Из-за ограничений банка в сумме, которую можно снять в сутки, это может занять несколько дней.
Расчет с помощью банковского перевода
Безналичный расчет — это перевод денег собственнику недвижимости на счет, открытый в банке. Порядок расчета такой:
1. Стороны подписывают ДКП.
2. Покупатель переводит средства на счет собственника квартиры.
3. При желании составляется расписка о получении денег. Независимо от наличия расписки при переводе денег нужно указать назначение платежа. Указывают, что деньги переводятся в счет оплаты покупки недвижимости, дополнительно пишут реквизиты заключенного договора купли-продажи.
4. В ЕГРН вносятся изменения — данные о новом собственнике объекта недвижимости.
Плюсы
— Снижается опасность мошенничества по сравнению с наличным расчетом.
— Можно сэкономить при переводе денег при условии, что счета участников сделки находятся в одной организации.
Минусы
— После того, как средства были перечислены, могут возникнуть проблемы с перерегистрацией права собственности. Например, это возможно в случае, если на квартиру наложено обременение. Деньги вернуть назад можно, но для этого нужно обратиться в суд.
— Такая форма оплаты предполагает перевод денег только в рублях.
— Если счета сторон сделки открыты в разных банках, дополнительно нужно заплатить комиссию за перевод денег.
Расчет с собственником квартиры с помощью банковской ячейки
Чтобы провести расчет, в банке арендуют ячейку, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму денег. Собственник объекта, выступающий в сделке в роли продавца, может забрать деньги только после перерегистрации права собственности на нового владельца. Порядок действий следующий:
1. Участники сделки обращаются в финансовую организацию для аренды ячейки. Кроме заявления на аренду нужно предоставить паспорта сторон и образец заключаемого ДКП. Условия, при наступлении которых продавец может получить доступ к ячейке, прописывают в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Таким условием чаще всего бывает предоставление выписки из ЕГРН, в котором покупатель уже указан как собственник жилья.
2. В ячейку закладывают средства. Покупатель квартиры делает это в присутствии собственника недвижимости — ее продавца. При необходимости продавец может пересчитать деньги самостоятельно или воспользоваться услугами банка, который предоставит счетную машину. Дополнительно по просьбе клиента финансовая организация может проверить подлинность предоставленных покупателем купюр.
3. Ячейка закрывается ключом, который хранится у покупателя.
4. Участники сделки ставят подписи в ДКП, покупатель регистрирует право собственности на себя.
5. Продавец квартиры предоставляет в финансовую организацию выписку из ЕГРН, где собственником указан уже покупатель недвижимости.
Продавцу предоставляют доступ к ячейке, откуда он забирает свои деньги. При необходимости покупатель может попросить продавца написать расписку о том, что деньги им получены.
Плюсы
— Если сделка по каким-либо причинам не состоится, покупатель просто заберет свои деньги из ячейки назад.
— Продавец квартиры не сможет получить деньги, не предоставив оригинал заключенного договора и выписки из ЕГРН, где покупатель указан уже как новый собственник.
Минусы
— Не каждый банк оказывает услугу предоставления ячейки.
— За аренду ячейки нужно платить около 5 тыс рублей в месяц. Продолжительность аренды зависят от типа сделки и того, сколько времени нужно сторонам, чтобы к ней подготовиться. Обычно ячейку арендуют на 1–2 месяца.
— Не исключен риск мошенничества — были зафиксированы случаи, когда по сговору с сотрудниками банка мошенники получали доступ к ячейке. Для исключения такого риска лучше выбирать крупные и надежные организации.
— Чтобы банк проверил купюры на подлинность, нужно платить дополнительно.
Передача средств через аккредитив
При его использовании деньги передают безналичным способом со специального счета на счет продавца.
Нужно пройти несколько этапов:
1. Покупатель открывает в финансовой организации счет. На него он кладет деньги, которые нужно будет перевести продавцу квартиры.
2. Покупатель пишет заявление с просьбой открыть аккредитивный счет. В нем он прописывает условие, при котором возможен перевод денег на счет продавца недвижимости — предоставление выписки из ЕГРН, в котором покупатель квартиры будет указан как ее новый собственник. Заявитель может самостоятельно установить срок действия аккредитива. Чаще всего указывают срок от 2 недель до 1 месяца. Если право собственности еще не зарегистрировано, а срок действия договора уже оканчивается, его можно пролонгировать.
3. В единый реестр вносятся изменения — отражаются данные о новом собственнике недвижимости.
4. После предоставления выписки из ЕГРН деньги с аккредитивного счета переводятся на счет продавца.
Плюсы
— Безопасность перевода денег контролируется банком.
— Если сделка сорвется, деньги не будут переведены продавцу на счет.
— Продавец квартиры может забрать свои деньги в течение нескольких дней после того, как в ЕГРН будут внесены изменения.
Минусы
— Не в каждой финансовой организации доступна услуга перевода денег через аккредитив.
— Через аккредитив можно рассчитаться только в рублях.
— При использовании такого способа нужно оплатить комиссию за перевод денег.
Расчет через сервис безопасных сделок
На счет, открытый в сервисе безопасных сделок, покупатель объекта переводит необходимую сумму. На счет продавца деньги поступают после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.
Чтобы воспользоваться сервисом, нужно предоставить паспорта и ДКП. Оформление счета в сервисе безопасной сделки занимает несколько минут. Продолжительность всего этапа передачи средств от открытия счета до получения денег продавцом составляет около 7 дней. В течение одного дня с момента внесения изменений в ЕГРН деньги переводят на счет бывшего собственника жилья.
Плюсы
— Продавец жилья не сможет воспользоваться деньгами, если не подтвердит, что право собственности перерегистрировано на нового владельца.
— Во многих банках при использовании сервисов безопасных сделок не нужно платить комиссию при перечислении денег и при их снятии.
Минусы
Сервис безопасной сделки нельзя использовать в случае, если:
— право собственности продавца недвижимости оформлено раньше 1998 года;
— участники сделки — не граждане РФ;
— недвижимость приобретают по дополнительному соглашению к ДДУ;
— получатель денег — несовершеннолетний;
— получателей денег — более двух человек;
— покупатель намерен рассчитаться не в национальной валюте;
— один покупатель приобретает несколько долей в одном объекте, но по разным ДКП.
Используемые способы в зависимости от типа жилья
При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.
Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.
Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.
Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:
- если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
- если одна из сторон – иностранный гражданин;
- если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.
Варианты расчета при сделке с недвижимостью
Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.
Как безопасно вручить наличные продавцу?
В том случае если продавец с покупателем используют для расчёта наличные деньги, самые безопасные способы передачи – это:
- Передача при свидетелях, которые подтвердят факт, что деньги уплачены.
- Передача при нотариусе и с оформлением нотариальной расписки.
- Передача наличных через надёжного посредника. Им может выступать агентство недвижимости, репутации которого доверяют обе стороны, иная организация или иное лицо.
- Передача денег в присутствии охраны. Несколько экзотичный способ, но если покупатель передаёт значительную сумму и опасается ограбления – он может заключить договор с ЧОП или соответствующим подразделением Росгвардии и передавать деньги в присутствии вооружённой охраны.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Сервис безопасных расчетов
СБР является инструментом, который был создан специально для заключения сделок с недвижимостью. В данном случае покупатель должен перевести средства на специальный банковский счет, оплатив дополнительную услугу (электронную регистрацию сделки). Как правило, ее стоимость составляет порядка 10 тысяч рублей. Точную сумму следует узнавать в выбранном банке.
Порядок действий при выполнении данной процедуры определяется регламентом банка. Так, в Сбербанке СБР и электронная регистрация сделки оплачиваются тогда, когда переводятся средства на аккредитив. Затем стороны сделки получают СМС или онлайн-уведомления о статусе сделки и переводе платежа за жилье. После завершения регистрации, средства будут зачислены на счет продавца автоматически.
Способ 1: банковская ячейка/сейф/хранилище
Самый безопасный вид наличного расчета при купле-продаже недвижимости — передача денег через сейфовую ячейку. Это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной. Суть способа: владелец квартиры, покупатель и представитель кредитной организации заключают договор, согласно которому деньги за проданную квартиру передаются через ячейку. В документе прописываются условия, сроки получения средств и доступа к ним.
После помещения денег в ячейку покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи квартиры, регистрируют его в Росреестре. Затем бывший владелец жилья со своим экземпляром документа обращается в банк. Сотрудники кредитной организации, в которой лежат деньги, проверяют документы, и если все в порядке, дают ему доступ к ячейке. Ключ к ней хранится либо у приобретателя, либо в кредитной организации — по согласованию сторон.
Для проведения сделки банк предоставляет охраняемое помещение с машинкой для пересчета денег и детектором валют.
Общая суть банковской ячейки
Что это такое и зачем нужно? Депозитная ячейка является, фактически, мини-сейфом, хранить в котором можно как деньги, так и, например, драгоценности, образцы искусства, акции и прочие имеющие высокую ценность для клиента бумаги, предметы.
Важно! Сохранность размещённого в боксе имущества – это зона ответственности банка. Хранилище с ячейками всегда оснащено системами сигнализации (в т.ч. противопожарной) и камерами видеонаблюдения.
Если вкратце, эксплуатация сводится к следующим моментам:
- клиент и банковская компания заключают соглашение, после чего деньги, ценности размещаются на оговоренный срок;
- выдача содержимого сейфа происходит в присутствии сотрудника кредитно-финансового учреждения и при условии предъявления паспорта.
Передача денег при покупке квартиры происходит, когда наступает время выполнения взаимных обязательств. Обычно они определены условиями договора. Продавец передает жилье актом приема-передачи, а покупатель в свою очередь производит оплату, оговорённым заранее способом.
Законодательно сроки передачи денежных средств не регламентируются, соответственно, стороны, участвующие в сделке определяют их самостоятельно на условиях взаимного согласия.
На практике особое распространение имеет задаток. Определенная сумма денег передается продавцу для того, чтобы он закрепил жилье за потенциальным покупателем и не искал новых. Обычно срок, на который выдается данный платеж, до начала регистрации недвижимости составляет от 4 до 6 недель.