Покупка квартиры у банка или с торгов по банкротству: риски покупателя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у банка или с торгов по банкротству: риски покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
Как проводятся аукционы по банкротству?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аукцион представляет собой форму торгов, победителем в которых признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот. Аукционы по банкротству организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта процедура проводится в электронном виде на электронной площадке. По сути, торги являются завершающим этапом в процедуре банкротства, в рамках которого осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.
Если мы говорим про банкротство, то здесь аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги, которые проводятся в форме публичного предложения.
На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.
В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей в ходе первого этапа торгов, цену на него снижают на 10%. Если же имущество опять никто не купил, на этапе публичного предложения цена имущества снижается каждый определенный промежуток времени (как правило, это неделя). Однако всегда есть цена отсечения, ниже которой имущество не может быть продано. На данном этапе стоимость лота может снизиться на 90% от начальной цены лота.
Суть публичного предложения состоит в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, что была на втором этапе) на определенную величину. И победителем будет тот, кто первым подал заявку за предложенную цену. Если никто не купил лот в определенный интервал времени — организатор снижает цену. Если два участника подали заявку в один и тот же временной интервал, но предложили разную цену, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену. А если цену предложили одинаковую — выигрывает тот, кто предложил первым, — уточнил юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.
Как научиться покупать имущество банкротов выгодно?
Участие в торгах по банкротству для многих является не разовой акцией (например, для покупки машины или жилья для личного пользования), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается и количество выставляемых на аукционы лотов, возможность заработать на таких покупках с каждым годом интересует все большее число россиян.
На первых двух этапах аукциона цену лота нельзя назвать выгодной. Привлекательность в цене, но и вместе с тем повышение конкуренции, идет на этапе публичных предложений, когда есть шанс купить имущество по цене, в разы ниже, чем реальная его рыночная стоимость. Иногда цены падают до смешных отметок. Здесь главное не упустить время, но оставаться хладнокровным, чтобы не купить «что попало» в пылу азарта, — напомнил Илья Артемьев.
По его словам, ключевой задачей для участника торгов является грамотная оценка ликвидности имущества. Он отметил, что нередкими являются ситуации, когда гражданин, купивший лот по «бросовой» цене, так и не смог его перепродать из-за отсутствия спроса на рынке.
Высоколиквидные и высокоприбыльные объекты, интересные покупателям, традиционно уходят с молотка еще до этапа публичного предложения. Поэтому вряд ли стоит обольщаться, увидев «копеечный» лот под конец торгов.
Если вы видите, что имущество долгое время никого не интересует и конкуренция не растет пропорционально снижению цены, либо организатор торгов весьма неохотно предоставляет информацию по объекту — это повод задуматься и присмотреться к иным лотам. В таких случаях мы можем иметь дело с неликвидным лотом или объектом с завышенной стоимостью и даже небезупречным с юридической точки зрения.
Как купить квартиру через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества
Расскажем о том, Как купить квартиру через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества более подробно. Прежде всего необходимо будет получить специальную электронную цифровую подпись, срок действия которой в подавляющем большинстве случае составляет двенадцать месяцев. Причем, электронная цифровая подпись может быть действительной одновременно на нескольких аукционах различного рода объектов недвижимого имущества.
Оформлять электронную цифровую подпись для участия в аукционах различного рода объектов недвижимого имущества лучше заблаговременно. В противном случае аукцион различного рода объектов недвижимого имущества может существенным образом затянуться. После получения электронной цифровой подписи необходимо будет пройти процедуру регистрации на том аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, где продается заинтересовавшая вас квартира.
Абсолютно у каждого участника аукциона различного рода объектов недвижимого имущества имеется свой личный кабинет, через которую и осуществляется подача заявки на участие. Через личный же кабинет осуществляется внесение задатка за понравившейся объект недвижимого имущества. В соответствии с правовыми нормами, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, сумма задатка составляет двадцать процентов от стоимости объекта недвижимого имущества. Затем проводится непосредственно сам аукцион различного рода объектов недвижимого имущества. На протяжение нескольких суток участники аукциона предлагают свою цену за конкретный объект недвижимого имущества. Всегда следует быть готовым к возрастанию стоимости интересующего объекта недвижимого имущества. То, насколько она изменится, будет зависеть главным образом от числа участников аукциона, а также от степени привлекательности самого объекта недвижимого имущества.
По окончанию аукциона побеждает тот, кто предложит за конкретный объект недвижимого имущества наибольшую денежную сумму. Ему необходимо будет перечислить на счет продавца интересующего объекта недвижимого имущества оставшуюся денежную сумму. Необходимо сразу же отметить факт того, что в случае отказа победителя аукциона от приобретения объекта недвижимого имущества задаток ему возвращен не будет. Помимо этого его могут добавить черный список, соответственно он больше не сможет принимать участия в данном аукционе различного рода объектов недвижимого имущества. Что же касается проигравших участников аукционов различного рода объектов недвижимого имущества, то им задаток возвращается.
Могут ли обмануть или отобрать купленную квартиру на аукционе
Не менее важным вопросом при приобретении квартиры через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества является вопрос Могут ли обмануть или отобрать купленную квартиру на аукционе. Как показывает практика, потенциальные покупатели в определенных случаях потенциальные покупатели квартир могут даже не подозревать о том, что они принимают участие в аукционе различного рода объектов недвижимого имущества.
То есть, они думают, что приобретают жилое помещение по сниженной стоимости, а потом им начинают звонить риэлторы и говорить, что появилось еще несколько претендентов на это жилое помещение и они готовы его приобрести по гораздо более высокой стоимости, провоцируя его таким образом на то, чтобы он тоже предложил большую денежную сумму. Таким образом получается, что человек, сам того не ведая, становится участником аукциона. И здесь больше отрицательных моментов, нежели положительных.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Тот, у кого бюджет составляет 200-400 тысяч, может рассчитывать на недвижимость в поселках или маленьких удаленных городах. Этой суммы хватит на малосемейку или комнату. Чтобы не прогадать, нужно реально оценить собственный бюджет и рынок недвижимости. Жилье с ремонтом в нормальном районе обычно покупают при падении стоимости на 15-20%.
Цена лота с обременениями иногда падает на 60-70%. Покупатель должен учитывать, что перепродать недвижимость в скором времени не получится. Сделать это можно только после того, как будут сняты обременения.
Участник аукциона имеет возможность приобрести часть недвижимости по выгодной цене. В дальнейшем можно продать ее совладельцу. Еще один вариант – выкупить вторую долю. Какой бы выбор новый владелец ни сделал, покупка принесет ему прибыль.
У всех сделок, которые связаны с недвижимостью, правила одинаковы. Сложности могут возникнуть лишь по невнимательности. Незнание правил участия в торгах – основная причина проблем новичков.
Как определяется победитель торгов
Согласно законодательству Российской Федерации, победителем считается тот участник торгов, который предложил большую цену за выставленный лот. Ранее торги выигрывал тот участник, который первым подал заявку, сейчас новый Федеральный Закон изменил систему торгов.
Организатору аукциона даётся пять дней для заключения договора купли-продажи выставленного лота. Если же победитель торгов не объявляется, то лот переходит второму участнику. Задаток первому не возвращается. Если же в ходе проведения торгов на лот была подана всего одна заявка, то организатор торгов может ему передать лот без проведения торгов или же не засчитать торги вообще.
Если после победы участника были выявлены организаторами какие-либо нарушения или же несоответствие документов, то победитель торгов автоматически будет исключён и не получит свой выигрыш.
Электронные торги или современный аукцион
Мысль и время мчатся вперёд семимильными шагами, оставляя отпечаток на всём, что встретится на пути. Не отстаёт в этом смысле и аукцион – за последние годы он сильно изменился. Сервис-процесс в современном мире стал намного удобнее. Реальность рынка такова, что более 90% всех торгов на данный момент происходят в режиме онлайн, а это, как вы понимаете, колоссальная экономия времени и, соответственно, денег. Потенциальному участнику всего лишь надо зарегистрировать электронную цифровую подпись (ЭЦП) и иметь обеспечительный взнос на своём банковском счету, и, вуаля, – он получает доступ ко всем интересующим объектам для приобретения, не вставая с постели или уютного домашнего кресла. Кроме того, на электронных торгах претенденты делают ставки и шаги по аукциону, не встречаясь лицом к лицу, а, значит, уровень психологического прессинга со стороны конкурентов намного ниже. А это уже ощутимая экономия нервных окончаний!
Аукцион на квартире – чем рискует продавец?
Диспозиция аукционного метода реализация недвижимости – всегда заниженная цена на старте. Юридический собственник в этом случае сильно рискует:
- Привлечь слишком заманчивой ценой профессиональных покупателей – частных инвесторов или попросту перекупщиков, рейдеров и других неблагонадёжных товарищей, с которыми сможет справиться лишь искушённый в таких делах высококвалифицированный специалист;
- Повстречаться с сырыми клиентами, у которых ещё чётко не сформировались потребности, и добиться тем самым диаметрально противоположного эффекта – затянуть с продажей. Как показывает практика, значительная часть (около 20%) предварительных контрактов разрываются по инициативе приобретателя, не дойдя до сделки;
- Сильно продешевить в спешке и не дождаться реальных покупателей, например, местных жителей, которые с большой долей вероятности могут по достоинству оценить все преимущества и недостатки квартиры и приобрести недвижимое имущество по максимальной цене!
✅ Подготовка к участию в торгах
Кроме сбора необходимой для приобретения недвижимости суммы и технической подготовки (получения электронного ключа), нужно найти подходящие торговые площадки и ознакомиться с лотами, которые соответствуют желаемым критериям. Предложения периодически меняются, поэтому для выбора лучшего варианта рекомендуется регулярно следить за обновлениями.
При выборе той или иной квартиры следует учесть ряд параметров:
- Характеристики объекта. Уточнить площадь, расположение комнат, возраст самого дома. В зданиях старше 15-летнего возраста возможны проблемы с инженерными коммуникациями (электросетями, водоснабжением, канализацией). Такие сведения не указываются в описании квартиры, поэтому их нужно проверять самостоятельно.
- Местоположение. Оценить уровень доступности жилья по отношению к общественному транспорту (если это актуально) и наличие близлежащих объектов инфраструктуры (магазинов, поликлиник, школ, детских садов и пр.).
- Юридические аспекты. Выяснить статус собственника, количество зарегистрированных лиц и их возраст, наличие обременений и другие нюансы, которые могут стать источником дополнительных проблем в будущем.
Риски покупки квартиры на аукционе
Основным риском покупки квартиры «с молотка» является приобретение жилья по цене, гораздо выше рыночной, которая установилась в результате торгов. Однако если покупатель предварительно хорошо изучил рынок недвижимости, он вполне способен сориентироваться в ценах и не допустить невыгодную покупку. Обычно агенты по недвижимости получают процент от продажи квартиры с аукциона, поэтому если покупателю рекомендует такой вид покупки именно риэлтор, стоит быть осторожнее.
Необходимо уделить внимание и эмоциональной составляющей аукциона. Опытные ведущие торгов умело играют на азартности присутствующих, заставляя их совершать необдуманные покупки. Однако покупатель может отказаться от сделки и это не повлечет за собой штрафных санкций по причине неофициальности мероприятия.
Часто идя на аукцион, покупатель уже настроен на приобретение определенной квартиры и подсознательно считает себя ее хозяином. Поэтому в процессе торгов ему сложно остановиться и не превысить лимит средств, который у него имеется.
Таким образом, аукционная продажа квартир, за и против которой рассмотрены выше, занимает соответствующее место на рынке недвижимости. При хорошем знании рынка можно совершить удачную сделку, приобретя квартиру ниже рыночной стоимости.
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Метод, применяемый при продаже вторичной недвижимости, не имеет ничего общего с классическим аукционом, во время которого участники выкрикивают сумму, которую они готовы выложить за предлагаемый товар, а ведущий, подогревая интерес, отсчитывает «раз, два, три», ударяя в такт словам специальным молотком.
Технология, применяемая на российском рынке «вторички», не требует одновременного присутствия всех участников. Брокер, проводящий аукцион, как объясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, подбирает несколько потенциальных клиентов, которым объявляется стартовая цена и сроки проведения торгов (обычно за несколько недель). Потом покупатели выдвигают свои предложения, и собственник выбирает самое выгодное.
– К сожалению, то, что сегодня на рынке недвижимости называют аукционом, по сути, является всего лишь рекламной акцией, направленной на привлечение максимального количества покупателей, – считает генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Агентство заключает договор с собственником, согласно которому он берет на себя финансовые обязательства по рекламному и маркетинговому продвижению объекта. Затем квартира снимается с продаж на некоторое время, а после этого «периода тишины» выходит на рынок со скандально низкой стоимостью – на 30-60% ниже предполагаемой рыночной. Естественно, такая цена привлекает большое количество потенциальных покупателей. Они смотрят квартиру и обозначают сумму, за которую готовы купить. Затем выбирается несколько лучших предложений, и между ними устраивается торг. Кто больше предложил, тот, по идее, и стал счастливым обладателем продаваемого жилья.