Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
Требования к участку земли
- Предельные размеры участков определяют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления. В каждом регионе установлены свои площади. В среднем минимальный размер земли под индивидуальное жилищное строительство составляет 3 сотки, максимальный – 30 соток.
- Участок должен находиться в пределах города, поселка или населенного пункта. Ни одна из границ земельного участка не должна пересекать одну из границ соседнего надела, сведения о котором уже содержатся в ГКН.
- Расположение всех объектов должно строго отвечать требованиям СНИП. Собственник не имеет права возвести дом, установить баню или другую постройку там, где ему захочется. Это относится и к высадке садовых деревьев, кустарников, месторасположение которых должно быть строго спланировано государственными нормативами.
- На площади 1.5 тыс. м2. можно построить только 1 дом не более 3 этажей. Разбить сад и огород. Территория участка должна быть отделена забором высотой не более 0.5 метра. При начале строительства необходимо отступать от дороги на расстоянии 5 метров и не менее 3 метров, если там находится проезд.
Документы для смены категории земельного участка на ИЖС
Смена категории требует подготовки определенного комплекта документов, который включает:
- ходатайство/заявление на смену категории;
- паспорт собственника;
- доверенность на представление интересов (требуется, если собственник обратился к посредникам для перевода);
- подтверждающие полномочия заявителя документы: свидетельство о собственности, выписки из реестра;
- документы, подтверждающие законность эксплуатации участка: договор купли-продажи, постановление о передаче участка в пользование;
- документы, полученные в дачном товариществе;
- выписка из ЕГРН;
- документы в отношении дома на участке;
- согласие других собственников и супруги на перевод, заверенные у нотариуса.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
Когда перевод возможен
Основой для перевода земель служит Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ. Владелец сможет перевести землю из СНТ в ИЖС, если будут соблюдены следующие условия:
- В законе нет ограничений на перевод земель из одной категории в другую.
- Проводилась экологическая оценка, и на ее основании имеется положительное экологическое заключение.
- Перевод ЗУ должен соответствовать утвержденным документам местного землеустроения (территориального планирования).
- Участок должен состоять на государственном кадастровом учете.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Чем отличается ИЖС от дачного участка?
ДНП и ИЖС (дачное некоммерческое партнерство и индивидуальное жилищное строительство) имеют ряд отличительных особенностей. В соответствии с законодательной статьей, которая регулирует положения, в сфере категории земли ДНП появились некоторые изменения.
Этот Федеральный закон контролирует отношения между участниками земельных участков. Он же позволяет регулировать правовые аспекты.
В законодательстве подробно описаны три основные формы гражданских некоммерческих объединений:
- Кооперативы;
- Товарищества;
- Партнерства.
Подобные объединения создаются самостоятельно жителями Российской Федерации. Это способствует решению таких важных задач, как:
- ✅ Какие документы нужны для получения материнского капитала
- ✅ К какому нотариусу обратиться для вступления в наследство
- ✅ Как быстро продать дом вместе с земельным участком
- ✅ Процедура выписки из квартиры или частного дома
- Дачное хозяйство;
- Огородническая;
- Садоводческая деятельность.
Сколько стоит перевести землю в ИЖС
Затраты на перевод участка в ИЖС сегодня определяются исходя из того, в каком субъекте государства находится данная недвижимость, а также от ее индивидуальных характеристик.
Итоговая стоимость процедуры складывается из следующих расходов:
- по уплате госпошлины. Она составляет 30% от стоимости земельного участка по кадастру. Если данные о кадастровой стоимости имущества не известны, обратитесь в Росреестр и получите соответствующую справку;
- на оказание нотариальных услуг. Обращение к нотариусу необходимо только в определенных обстоятельствах. Например, при нахождении землевладения в долевой собственности. В таком случае каждый сособственник должен оформить согласие на перевод земли в другую категорию. Расходы при этом определяются с учетом числа совладельцев территории и количества оформленных документов;
Перед тем, как начать заниматься подготовкой документации по переводу участка в другую категорию, внимательно оцените все положительные и отрицательные стороны такого мероприятия, ведь оно требует серьезных затрат, как финансовых, так и временных.
Необходимые документы при переводе СНТ в ИЖС
Согласно ст.2 Федерального закона № 172-ФЗ для перевода земельного участка из состава одной категории земель в другую должны быть предоставлены следующие документы:
- ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или земельного участка из состава одной категории земель в другую (подробно о ходатайстве дано разъяснение в разделе «Процедура перевода СНТ в ИЖС» данной статьи);
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- выписка их Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае необходимости;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава одной категории земель в состав другой категории земель.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
В зависимости от своего предназначения, абсолютно все земли в Российской Федерации разделены по правовому статусу. В соответствии с ним устанавливаются возможности и правила владения участком, его застройкой, а также обязательства администрации развивать на нем соответствующую инфраструктуру.
Наделы могут быть:
- Общественного назначения:
-
Сельскохозяйственные – для развития животноводства и иного хозяйства;
- Поселения – для застройки и проживания;
- Территории запаса – переходят из статуса государственного назначения в общественного, только при смене статуса.
- Государственного назначения:
- Особо важные и охраняемые территории – заповедники, заказники;
- Лесные и водные;
- Специального назначения – земли для объектов обороны, радио и телевещания и т.д.
- Обустраивать территории и проживать на них, возможно только в случае, если они относятся к наделам общественного назначения.
- Наделы государственного назначения в исключительных случаях подвергаются смене статуса. На их территории запрещена застройка. Проживание, регистрация и их использование для развития животноводства и иного хозяйства.
Одной из разновидностей СНТ является дачное некоммерческое партнерство ДНП. Однако участки ДНП всегда располагаются на территории поселений.
Как перевести ЛПХ в ИЖС в 2020 году и не получить отказ?
Перевести ЛПХ в ИЖС не всегда можно. Отказ администрация, как правило, выдает в следующих случаях:
- Заявление о переводе было подано лицом, не имеющим на это права.
- Поданные документы неверно оформлены или не соответствуют законодательству РФ (подача поддельных документов уголовно или административно наказуема).
- Перевод противоречит законодательству РФ: земля расположена за границами поселения, а градостроительный план не предусматривает его расширения.
- Получено отрицательное заключение экологической экспертизы, то есть строение на этой земле сможет нанести вред экологической обстановке на стадии возведения или в процессе эксплуатации.
- Земля ЛПХ относится к особо ценным земельным угодьям.
Госпошлина за оказание услуги перевода земель не предусмотрена. При этом заявителю необходимо оплатить сторонние и дополнительные услуги.
- Если раннее не проводилось межевание земли, то собственнику придется заплатить за эту процедуру 10–15 тыс. рублей.
- За бумажную выписку из ЕГРН в Росреестре нужно заплатить 400 р. Электронная выписка не подходит. За оформление доверенности у нотариуса около 700–1000 руб. Если собственников несколько, то каждому из них придется заверить свое согласие.
- При обращении в специализированные юридические конторы услуги обойдутся в 15–45 тыс. руб. Это не считая представительства интересов в суде, в случае отказа в переводе СНТ в ИЖС их услуги могут доходить до 100 тыс. руб.
- Скачать образец выписки из ЕГРН
- Скачать бланк согласия на перевод земель из одной категории в другую
- Скачать образец согласия на перевод земель из одной категории в другую
На заметку. При обращении к специалистам у собственника не останется необходимости стоять в очередях для получения бумаг. Обязанность собрать пакет документов и предоставить их в администрацию полностью ложится на плечи юриста. В случае отказа он обязан исправить все имеющиеся ошибки.
Можно ли сделать перевод?
Участки под СНТ довольно недорогие, однако не все одинаково пригодны для жизни круглый год. Обычно на них возводятся домики для проживания летом и занятия овощеводством. Строить на таком участке можно только садовые дома. А на землях под ИЖС разрешено сооружать постройки до 3 этажей в целях постоянного проживания.
Перевод СНТ в ИЖС возможен при соблюдении определенных формальностей. Он регулируется нормами Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и ФЗ-172 «О переводе участков земли из одной категории в другую».
Важно! Даже в случае, если владеют участком СНТ несколько собственников, переоформить надел из одной категории в другую можно. Необходимо собрать пакет документов и написать заявление.
Перевод земель из 1 категорию в другую может столкнуть человека с некоторыми трудностями. К примеру, потеря времени. Заявление рассматривается очень долго – может не следовать ответа и 3 месяца.
К тому же нужно собрать много бумаг и простоять в очередях не 1 час. Но даже это не гарантирует положительного решения.
В случае ошибки в заявлении, неправильном составе пакета документов, администрация имеет право отказать.
При этом он будет оформлен в письменном виде с указанием причин. Существуют такие земельные наделы, которые перевести в какую-либо другую категорию вовсе невозможно.
Большую сложность представляет расхождение планов с развитием территории. То есть, если у администрации имеются свои идею по поводу использования данных участков, то разрешение на перевод получить невозможно.
Если у участка несколько собственников, а заявление подает только один из них, то оно не будет удовлетворено.
Следует внимательно заполнять заявление. А также важно, чтобы все бумаги были собраны по списку.
Отсутствие даже 1 из них или неправильное обозначение данных в заявке – это повод к отказу. Следует отметить, что отрицательное решение приходит быстрей – в течение 1 месяца.